Mon cabinet à Bordeaux reçoit régulièrement des Français ou Portugais résidant en France en litige avec des vendeurs ou agences qui refusent de restituer des sommes versées pour un achat immobilier au Portugal n’ayant pas abouti. L’acte définitif peut ne pas être signé pour diverses raisons : refus de conclure le contrat-promesse après une réservation, caducité liée à une condition suspensive de crédit ou de permis de construire, refus de signer l’acte, etc. La fréquence de ces litiges justifie d’examiner le sort des paiements de la phase précontractuelle. Comme souvent en droit, la réponse n’est pas simple : elle dépend de la qualification retenue par le juge pour la somme remise au vendeur.
L’article 441 du Code civil portugais présume que toute somme remise par le promettant acquéreur au promettant vendeur dans un contrat-promesse de vente constitue un sinal, même à titre d’avance ou de commencement de paiement du prix. Sauf stipulation expresse contraire, ce paiement est donc un sinal avec les conséquences de l’article 442, paragraphes 1 et 2. Le paragraphe 1 prévoit que la chose remise s’impute sur la prestation due ou doit être restituée si cette imputation est impossible. Le paragraphe 2 autorise le bénéficiaire à conserver le sinal si son auteur manque à l’obligation pour une cause qui lui est imputable ; si l’inexécution est imputable au bénéficiaire, l’autre partie peut exiger le double de ce qu’elle a versé. Sous réserve de l’alternative de l’exécution forcée de l’article 830, le vendeur défaillant doit donc restituer le double du sinal à titre indemnitaire. Avant la signature du contrat-promesse, le sort d’une simple réservation est plus incertain, car les parties négocient encore la formation de leur accord. La jurisprudence apporte toutefois des éclairages.
L’arrêt de la cour d’appel d’Évora du 24 novembre 2022 confirme un précédent de la cour d’appel de Lisbonne du 24 septembre 2014. Un membre de la communauté ismaélienne s’était rendu au Portugal lors de la visite du prince Aga Khan. Il s’était vu proposer un terrain de 5.200.000 €, dont seul le plan détaillé était approuvé, et avait versé 52.000 € pour le réserver. À la présentation du contrat-promesse prévu par le document de réservation, il avait refusé de signer et demandé le remboursement, refusé par la venderesse.
La cour a considéré le document de réservation comme un simple accord intermédiaire de négociation, qui ne pouvait être qualifié de promesse au sens de l’article 410 du Code civil faute de respecter les conditions de forme. En l’absence de faute prouvée de l’acquéreur au titre de la responsabilité précontractuelle de l’article 227, il ne pouvait perdre la somme versée, qui devait lui être restituée. Reste la question du risque d’insolvabilité du vendeur, susceptible d’empêcher cette restitution effective : elle sera traitée dans notre prochaine chronique.
Dr. Pedro Emanuel de OLIVEIRA
Avocat