Dans notre dernière chronique du mois de mars, nous avons présenté le régime juridique des sommes de réservation et du sinal versés lors d’un achat immobilier au Portugal. Il est courant d’y payer une réservation ou un sinal directement au vendeur ou à l’agence. Lorsque l’achat n’aboutit pas, reste le risque de ne pas récupérer les sommes, notamment en raison de l’insolvabilité ou de la mauvaise foi du vendeur. Au Portugal, il n’est pas habituel d’anticiper ces difficultés lors de la signature du contrat-promesse de vente. Cette situation est une source importante de contentieux immobiliers et mérite l’attention des conseils et rédacteurs d’actes. L’acquéreur a en effet intérêt à limiter le risque de non-remboursement.
À titre d’exemple, une inexécution fautive et définitive du vendeur entraîne la restitution du double du sinal à titre indemnitaire, conformément à l’article 442, paragraphe 2, du Code civil. Sans faute du vendeur, la caducité du contrat-promesse résultant d’une condition suspensive d’obtention d’un crédit implique une restitution simple. Le paiement direct au vendeur ou à l’agence présente donc un risque réel de non-restitution, l’acheteur pouvant ne jamais récupérer son argent.
Écartons d’abord l’exécution forcée prévue à l’article 830 du Code civil et la promesse à effet réel de l’article 413 : ces mécanismes visent la réalisation effective du transfert de propriété. Les précautions recherchées ici concernent au contraire l’échec du contrat-promesse avec obligation de restitution par le vendeur. Vérifier préalablement sa solvabilité avant de signer et de payer est indispensable, surtout lorsqu’il s’agit d’une personne morale, mais ne protège pas contre tous les risques, notamment la mauvaise foi. L’acheteur peut négocier une garantie bancaire, dont les coûts sont toutefois loin d’être négligeables lorsque les montants sont importants.
Une solution peut réduire considérablement le risque : le dépôt du sinal pratiqué en France. Les sommes de réservation ou arrhes ne sont pas remises au vendeur ; le contrat-promesse prévoit, dans la grande majorité des cas, un versement au notaire, plus précisément sur un compte bancaire spécifique sous son contrôle. Le contrat de dépôt prévu aux articles 1185 et suivants du Code civil portugais peut être intégré au contrat-promesse ou au contrat de réservation. Il peut organiser les conditions de restitution au bénéficiaire par l’avocat ou le notaire rédacteur, neutralisant ainsi les effets de la mauvaise foi ou de l’insolvabilité du vendeur.
Les professionnels du droit devraient développer cette pratique au Portugal pour mieux protéger les acquéreurs. Une intervention du législateur encadrant le dépôt du sinal lors des achats immobiliers constituerait peut-être une incitation efficace. Dans l’attente, il appartient aux professionnels de proposer aux parties un tel dépôt.
Dr. Pedro Emanuel de OLIVEIRA
Avocat