Mi despacho en Burdeos recibe regularmente a franceses o portugueses residentes en Francia enfrentados a vendedores y agencias que se niegan a devolver pagos de una compra inmobiliaria en Portugal que no llegó a realizarse. La escritura puede no firmarse por diversos motivos: negativa a suscribir el contrato-promesa tras pagar una reserva, caducidad por condición suspensiva de crédito o licencia de construcción, negativa a otorgar escritura, etc. Su frecuencia justifica analizar el destino de los pagos precontractuales. No existe una respuesta simple: depende de la calificación jurídica que el juez atribuya a la cantidad entregada al vendedor.
El artículo 441 del Código Civil portugués presume que toda cantidad entregada por el promitente comprador al promitente vendedor en un contrato-promesa de compraventa tiene carácter de señal, incluso como anticipo del precio. Salvo pacto expreso contrario, se aplican los apartados 1 y 2 del artículo 442. El apartado 1 exige imputar lo entregado a la prestación debida o restituirlo si no es posible. El apartado 2 permite al receptor conservar la señal si quien la entregó incumple por causa imputable a él; si incumple el receptor, la otra parte puede exigir el doble. Salvo que se opte por la ejecución específica del artículo 830, el vendedor incumplidor debe devolver el doble como indemnización. Antes de firmar el contrato-promesa, el destino de una reserva es más incierto, pues las partes siguen negociando la formación del acuerdo. La jurisprudencia aporta algunas respuestas.
La sentencia de la Relação de Évora de 24 de noviembre de 2022 confirmó un precedente de la Relação de Lisboa de 24 de septiembre de 2014. Un miembro de la comunidad ismailí viajó a Portugal durante la visita del príncipe Aga Khan. Le ofrecieron comprar un terreno por 5.200.000 €, con solo el plan detallado aprobado, y entregó 52.000 € para reservarlo. Al presentarse el contrato-promesa previsto en el documento de reserva, se negó a firmarlo y pidió recuperar el dinero, a lo que se opuso la vendedora.
El tribunal consideró que la reserva era un acuerdo intermedio de negociación, no un contrato-promesa del artículo 410 del Código Civil, por incumplimiento de sus requisitos formales. Sin acreditarse culpa del comprador conforme a la responsabilidad precontractual del artículo 227, no podía perder el dinero y debía recuperarlo. Queda pendiente cómo reducir el riesgo de insolvencia del vendedor que dificultaría la restitución efectiva, asunto de la próxima crónica.
Dr. Pedro Emanuel de OLIVEIRA
Abogado