En la última crónica de marzo expusimos el régimen jurídico de reservas y señales en la compra de inmuebles en Portugal. Allí es habitual entregarlas directamente al vendedor o a la agencia. Si la compra no se realiza, existe el riesgo de no recuperarlas, especialmente por insolvencia o mala fe del vendedor. No suele anticiparse este problema al firmar el contrato-promesa de compraventa. Es una fuente importante de litigios inmobiliarios y requiere atención de asesores y redactores de contratos. Al comprador le interesa reducir ese riesgo.
Por ejemplo, el incumplimiento culpable y definitivo del vendedor exige devolver el doble de la señal como indemnización, según el artículo 442, apartado 2, del Código Civil. Sin culpa del vendedor, la caducidad del contrato-promesa por una condición suspensiva de financiación bancaria implica devolver la cantidad simple. La entrega directa al vendedor o a la agencia presenta, por tanto, un riesgo real de que el comprador no recupere su dinero.
Deben excluirse primero la ejecución específica del artículo 830 del Código Civil y la promesa con eficacia real del artículo 413, que buscan hacer efectiva la transmisión de propiedad. Las precauciones aquí consideradas se refieren al fracaso del contrato-promesa con obligación de restitución. Verificar la solvencia del vendedor antes de firmar y pagar es esencial, sobre todo si es persona jurídica, pero no elimina todos los riesgos, en especial la mala fe. El comprador puede negociar una garantía bancaria, cuyo coste puede ser considerable cuando los importes son elevados.
Una solución que reduce sustancialmente el riesgo es el depósito de la señal utilizado en Francia. Las reservas o señales no se entregan al vendedor: el contrato-promesa prevé normalmente su entrega al notario, en una cuenta bancaria específica bajo su control. El depósito de los artículos 1185 y siguientes del Código Civil portugués puede incorporarse al contrato-promesa o de reserva y regular la devolución al comprador por el abogado o notario redactor, neutralizando la mala fe o insolvencia del vendedor.
Los profesionales del derecho deberían desarrollar esta práctica en Portugal para proteger mejor al comprador. Quizá sería eficaz que el legislador regulase el depósito de la señal en las compras inmobiliarias. Mientras tanto, corresponde a los profesionales proponer su constitución a las partes.
Dr. Pedro Emanuel de OLIVEIRA
Abogado